不動産投資の知識を深めるためにはどのような勉強方法があるのでしょうか。。。？

不動産投資の基礎を学ぶ勉強方法

これから不動産投資について色々と知識を深めたいです。どのような方法があるのでしょうか？

今は不動産投資に関する勉強方法は様々です。色々な方法がありますよ。

不動産投資について、まずは基礎知識をご自身で勉強されるのが良いかと思います。

方法としては、、、

大きく分けてこの２種類になります。

集団で受ける無料セミナーは開催業者から不要な勧誘を受ける場合があるので最初はYouTubeで十分かと思います。そこで足りないと感じる場合は有料セミナーを検討しましょう。

本についてはお勧めの本を記載します。

※申し訳ありません。表示の仕方が分からないので後日更新致します。

ちなみに不動産投資において、宅建や賃貸管理の資格の勉強が必要かどうかと質問されます。

もちろん資格や資格取得の勉強経験があるに越したことはないのですが必須ではありません。

それよりも頑張って不動産会社に３年お勤めされることをお勧めしたいのですが、なかなか難しいかと思いますので、実務を交えた知識を得られるYoutubeの視聴をお勧めします。

ちなみにこの基礎知識の勉強には終わりはありません。

基礎勉強は不動産投資を続ける限り継続して毎日行うべきです。

赤木キャプテンも基礎の大事さを語っております。（スラムダンクの赤木キャプテンです。）

おそらく毎日勉強しても日々新しい発見があるかと思います。

そのくらい不動産の知識は広く深いです。

不動産の知識はもちろん、投資、建築、税金、金融情勢、、、学ぶべきジャンルは多岐にわたります。

実際には取引でトラブルとなることが多く、その意味でとても紙や動画の知識だけでは追いつきませんが、それでも日々の基礎知識勉強は必須です。

本やYouTubeで学んだ知識を基礎として、先輩大家さんやリフォーム業者、建築士や不動産屋をうまく付き合い、経験を積んで知識を深めていきましょう。

不動産屋と仲良くなることも勉強

知識を深めることにおいてもうひとつ重要なことがあります。

それは、不動産屋と仲良くなることです。

ここで言う不動産屋とは不動産仲介会社のことです。できれば売買と賃貸（賃貸管理含む）とそれぞれ仲良くするとよいでしょう。

上記で先輩大家さんと仲良くなることを勧めておりますが、それはあくまで大家さんなので不動産屋ではありません。

大家さん同士で仲良くするネットワークは必要だと思います。色々な成功談や失敗談を聞いたり、情報を得るためには必要なことだと思います。

しかし取引の事例やトラブル対処は不動産屋の方がはるかに多いです。

色々なパターンの契約や良くも悪くも多くのトラブルも経験しております。

大家業の多くは不動産屋に務めたことなく不動産業界に足を踏み入れます。

不動産屋と仲良くなるということは、この多くの不動産取引の知識と経験を教えてもらうことができます。

まとめ

不動産投資の知識を深めるというこはまず、

• 本やYouTubeで毎日基礎知識を勉強する
• 不動産屋さんと仲良くなって取引事例やトラブル経験を学ぶ

この２つのステップが重要です。

そこから同業大家さん、リフォーム屋さん、税理士さんと知識を得る範囲を広げていきましょう。

とにかく毎日学ぶが大切です。

書いた人：小宮 淳一（こみや じゅんいち）

神奈川県平塚市を拠点に活動する不動産会社「スタウトハウス」代表。
2004年から不動産業界に携わり、2012年1月に独立。
以来、一人ひとりに寄り添う丁寧なサポートを大切にしてきました。

「不動産会社らしくない、不動産会社でありたい」という思いから、
押し売りや無理な提案は一切なし。
住まい探しや住み替えを、もっと気軽に相談できる存在を目指しています。

趣味はキャンプと愛犬たちとの暮らし。
ミニチュアダックスフンドを3頭飼っていて、「犬と暮らす家探し」にもこだわっています🐾

住まいに関するご相談は、どうぞお気軽に！

👉 スタウトハウス公式サイトはこちら

自分が不動産投資においてどのくらいの期間で、どのくらいの規模で、どのくらい収入を得たいのか、その目標と道筋は明確にしておく必要があります。

どのように考えていけばよいのでしょうか？

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資を考えるにあたり自身がどの程度の規模でどのくらい収入を得たいか、目標を立てたいです。まずは何から考えればよいですか？

じゅん不動産

目標を立てるにはまず不動産投資でどのような収入を得られるのかを把握します。

不動産投資で収入を得るには大きく２つの方法があります。インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）です。

不動産投資の収入はインカムゲインとして【家賃収入】とキャピタルゲインとして【物件を売却した時に得られる利益】の２つがあります。

インカムゲイン（家賃収入）から考える

不動産投資で得られる収入として、一般的にはインカムゲイン（賃借人（入居者）から月々得られる家賃）の収入で考えるかと思います。

このとき、キャッシュフロー（収入から、支出を差し引いて手元に残る資金）を出さずに自身の資金を「持ち出し」てまで不動産投資をしようとする方がいらっしゃいますが、それは不動産投資における失敗の大きな要因となります。

「持ち出し」とは何ですか？なぜ「持ち出し」は危険なのですか？

不動産投資では多くの場合、金融機関から融資を受けて運用します。当然月々の返済が発生し、返済しながら物件を運用していくような形になります。

月々の支出は不動産管理会社に支払うや修繕費のことです。詳しくは別の記事で説明します。

→不動産投資の月々の支出とは・・・

この時、計算式としてキャッシュフローが出れば良いのですが、マイナスとなってしまうことがあります。マイナスの部分は自己の資金から捻出しなければなりません。これが「持ち出し」の部分です。

臨時の修繕費用等が発生する場合のマイナスによる「持ち出し」が発生することは仕方ないと思います。

しかしながら最初の資金計画において、毎月「持ち出し」、つまりマイナスが出ているようでは不動産投資とは言えません。

次でお話するキャピタルゲイン【物件を売却した時に得られる利益】でマイナスを回収すればよいわけではありません。将来的に希望の価格で売却できるとは限らないためです。

新築、中古、アパートや戸建て、どのようなタイプの物件であったとしてもキャッシュフローを出さずに不動産投資をしようとするのは無謀と言えます。

新築であれば価格が高いので持ち出しが出るのは当然では・・・？

と言われるお客様がいますが、例えどのような物件であっても最初の資金計画でマイナスが出るような物件を購入することは無謀と言えます。

また返済期間を「建物の耐用年数」を考えずに無理やり返済期間を長くしてキャッシュフローが出るように見せかける資金計画を出してくる不動産屋さんもいます。

→建物の耐用年数とは・・・

→キャッシュフローを出す資金計画とは・・・

適切な自己資金（購入の際に最初に入れる資金）を入れて無理のない借入額にするか、そもそも購入する物件価格を見直すか、よく検討する必要があります。

※キャッシュフローには税金がかかります。忘れず考慮に入れましょう。

キャピタルゲイン【売却益】から考える

不動産投資を考える場合、最終的な出口戦略としてその物件自体を適正な時期で売却をして終了となります。この時、発生する利益がキャピタルゲインです。

売却のタイミングっていつが適正なの？

その物件を何年保有するか、それは建物の状態や他の収益物件と併せて考えますのでこの場でどのタイミングが良いかは一言では言い切れません。

建物の状態に関しては年々その価格は変動しますが土地の価格は大幅な乱高下はありません。

まず土地から考えると、売却のことを考えるときはできるだけ価格が変動しにくい場所を選ぶことをおすすめ致します。

• 駅が近い
• 人口の推移が安定している
• 大きな働く施設がある

大きく分けるとこの３つがポイントです。

◎駅が近い

駅が近いことは人の出入れが多い場所なのでイメージはつきやすいと思いますがどんな駅でもよいというわけではありません。

各路線に「１日の駅利用者数」が掲載されています。参考にして安定している場所を選びましょう。

◎人口の推移が安定している

当たり前ですが人がいなければ不動産投資は成り立ちません。こちらも各市区町村で人口の推移は調べることができますので安定してる場所を選びましょう。

◎大きな働く施設がある

働く場所があるところには人が集まります。人が集まれば病院やスーパー、コンビニ等の商業施設も出店しやすく、人が暮らしやすくなる要因となります。

そのような場所は土地としての利用価値も落ちにくいと考えられます。

１０年後、２０年後、、、将来にわたる土地の価値は購入の段階で正確に分かる人はいません。

それでもできるだけ価値が変動しにくい場所を選ぶように心がけましょう。

次に建物について考えます。

建物についてはその状態により色々な要素があり、売却のタイミングでその価値を計ることが非常に困難です。

木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート、その構造や規模により修繕の方法やタイミングも変わるため、その時期で建物価格設定は変わるかと思います。

古い建物の価値は無価値なのですか？売却時に建物の価格はどのように算出できますか？

建物を無価値として計算しようとしても今度はその解体費まで考えなくてはなりません。

特に鉄筋コンクリート造であったり、昔の建物で石綿（アスベスト）が含まれるような建物は解体に高額が費用がかかり、その価格も売価に考慮に入れなくてはなりません。

私が建物が建っている状態で売却価格を査定する場合、もし建物付きで売却するのであればその価値は絶対に売却価格に上乗せすることをおすすめしております。

無価値で販売してもそれを無理やり手直しして再利用する買主がいます。

再利用できる要素のあるものは無価値ではありません。必ず値段を付けます。

法定耐用年数が過ぎていても利用できる以上、その建物の価値は無価値ではありません。

→法定耐用年数とは・・・？

建物の価値を適正に判断して土地の価格に乗せます。

細かいお話をしますと、不動産売買契約時には「契約不適合責任」という項目がありますので、壊れている個所、使用できない個所、雨漏り、等を正確に伝えて価格に反映している旨を伝えます。

そのようにすると売却時にたたき売りのようなことをしなくても、より適正な売却価格を算出することができるかと思います。

つまり何年後に売却するかおおよその目途を付ける場合、現在の建物の状態から

・あと何年で屋根や外壁補修が必要か。

・あと何年で給湯器や備え付けのエアコンの交換が必要か。

購入権当時にリフォーム工事屋さんにアドバイスを頂きながら、ある程度目途を付けておくことが良いです。

大きなところだけも修繕個所を把握しておき、できるだけしっかりと修繕計画を作成しておくことが大切です。

そのため、購入時に現在建物がどのような状態かをしっかり調査して把握しておくことで将来において売却価格を算出する時でもある程度目途が付けられるかと思います。

そのように修繕計画書を作成しておくと売却のタイミング、つまりは出口戦略も立てやすくなるかと思います。

※売却して利益が出るとその利益部分には税金がかかります。忘れず考慮に入れましょう。

インカムゲインとキャピタルゲインを複合して考える

このように、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）を複合的に考えます。

購入した物件はどのくらい運用できるのか、どのくらい稼いでくれるのかを把握することにより自身の目標にどれだけ近づけるかを図ることができます。

まとめ

このように不動産投資において自身の目標を定める場合、まず道筋は明確にしておく必要があります。どのくらいの期間で、どのくらいの規模で、どのくらい収入を得たいのか、インカムゲインとキャピタルゲインから計画をたてることで自身の目標を定めることができるかと思います。

じゅん不動産

目標のご相談、インカムゲインとキャピタルゲインや長期計画についてもっと詳しく語り合いたい方、是非ともじゅん不動産にお声掛けください！

物件価格や利回り、融資が付くか、建物の耐用年数等考え方は様々です。

不動産投資物件を探す３つの要素

不動産屋の勧めるがままに物件を探し検討するのは危険です。

良い物件に巡り合うために検討したい３つの要素があります。

その３つの要素とは「立地」「建物」「家賃」です。

その３つがどのように入居ニーズを満たすかを調べることでその物件の価格が適正であるか、また投資物件と成り立つかどうかが整理ができて良い検討材料になります。

今回はその物件がどのようなニーズがあるか？という視点から考えていきたいと思います。

立地から考える

その物件を魅力を図るとき、どのような場所にその物件が存在しているか確認します。

駅から近い。。。は入居ニーズが高いのは当たり前です。

それ故に物件自体の価格は当然高値で取引されます。

狙うべきは「特定の人」の入居ニーズをとらえるということです。

具体的に見るべきポイントは・・・

などがあげられます。

じゅん不動産

駅近好立地が良いのは当たり前です。それ以外でも魅力のある物件はたくさんあります。「特定の人」の入居ニーズを拾っていきましょう。

◎複合商業施設が近い

イオンモールのような複合商業施設が近い。これだけでその物件は十分な魅力があります。

◎病院が近い

ご高齢の方は病院に通うのも一苦労です。バスでタクシーでも、とにかく自宅から近い場所に病院があると大変便利です。大きな病院より、よく通う診療所のような施設が近いと良いと思います。もちろん薬局（クリエイトのような処方箋を扱ってくれるドラッグストアであるとさらに良いです。）が隣接していることも重要です。

◎工場が近い

工場が近いと書きましたが、要するにたくさんの人が働く大きな施設があると入居者は決まりやすいです。

短期でも働く場所から近いとそれだけでたくさんの人が集まります。※まわりが早いと広告費や修繕費がかさむ場合がありますので注意が必要です。

上記の条件にあてはまれば特に駅近好立地ということはなくとも、入居者は決まります。駅近である物件はその分物件価格は高くなってしまいますので検討が難しくなります。

立地については特化したニーズのある場所でも十分物件の魅力があると言えます。

建物から考える

築年数、間取り、設備、の順で整理していくとターゲット層が見えてくるかと思います。

次の「家賃」との兼ね合いとなる部分も大きいですが次のようにまとめました。

◎築浅から築古までのワンルーム（+ロフト）20～30㎡

主に単身者や学生が考えられます。

単身者でも20㎡ほどのワンルームはかなり手狭なので、30㎡又は+ロフトとする方が入居率はあがります。

◎築古２DK40～50㎡程度

ご高齢の単身又は２人暮らしに好まれます。荷物が多いようでワンルームという作りでは物足りないご意見が多いです。

◎築浅１LDK～２LDK45～60㎡程度

広さは2DKよりひとまわり大きいイメージでカップル又は新婚の方に好まれます。LDKがあるという作りが建物の新しさと連動するので奇麗な作り、築年月が新しいものを好む方はこのような探し方をするかと思います。

◎築古戸建て３LDK～４LDK 80～100㎡+庭、駐車場

ご高齢の方、外国人の方、戸建て志向のファミリー、幅広くお探しになる方が多いのが戸建てになります。

戸建て賃貸（貸家）は数が少ないので常に人気で品薄状態です。

家を買えない事情があるファミリー層には築年数が新しいものが人気です。

築年数が古い戸建て、特に平屋の作りの戸建てはご高齢の方、外国人の方が好んで探されております。

築古の戸建てになりますとご自身でDYIしてアレンジできたりするので、若い層の方にも条件次第では人気の物件となります。

家賃から考える

「立地」+「建物」である程度ターゲット層が見えてくると最後の設定は「家賃」となります。

これについてはまず、基本的には近隣の相場と合わせる、ということが重要となります。

近隣の同じ条件の物件でどの程度入居があるか、チェックしていくとその建物の家賃が適正であるか見えてきます。

まず近隣相場と合わせることでバランスを取り、そのうえで付加価値を考えていきます。

◎近隣相場より家賃を高く取れる要素

・リフォーム工事、手直し直後

・ペットが飼える

・事務所使用ができる

等々、色々と要素はありますが、個別で変わっていきますのでよくチェックしましょう。

◎近隣相場より家賃が低くなる要素

・条件がある（定期借家契約等）

・事故物件である

・手直しが行き届かない個所がある（設備が古い等も含む）

マイナスとなる要素も物件ごと様々あります。

これらを総合して家賃がいくら取れるのかを見ていきます。

このように入居ニーズから、投資物件として成り立つかを最終的に物件価格と併せて考えていきます。

とにかく人が入らなければ投資物件として成り立ちません。

投資物件を探すときにこの入居ニーズから考えると良い検討材料になるかと思います。

利回りだけで判断するのでなく、不動産屋さんの言いなりに進めるのではなく、ご自身でこの物件はどのような層に入居ニーズを満たすのかを考えると投資として成り立つのか、ご自身の感覚で見えてくるかと思います。