でも大丈夫！
この記事では、家を買うときに絶対に知っておきたい基本の注意ポイントをわかりやすく紹介します。
これからマイホーム探しを始めるあなたに、少しでも参考になれば嬉しいです！

① 購入予算は「ローン返済額」で考えよう

家を探すとき、まず気になるのが「物件価格」ですが、
実はもっと大切なのは毎月のローン返済額なんです！

例えば、「4000万円の家、買えそう！」と思っても、
毎月の返済が無理な額になってしまったら、暮らしが苦しくなってしまいます。

✨ポイント✨

• 毎月の返済額は「手取り月収の25〜30%以内」に抑えるのが安心。
• 住宅ローン以外にも、固定資産税やメンテナンス費用がかかることも忘れずに！

物件探しの前に、まずは無理のない予算設定から始めましょう！

② 「立地」だけにとらわれず「周辺環境」もチェック

駅近、人気エリア…魅力的なワードに惹かれますよね。
でも実際に暮らすとなると、周辺の生活環境がとても大切！

✨チェックしたいポイント✨

• スーパーやコンビニは近いか
• 病院やクリニックはあるか
• 子育て世代なら、公園や保育園、学校までの距離もチェック

夜や休日に街を歩いてみると、昼間とは違った雰囲気がわかるのでオススメですよ！

③ 「将来設計」も考えた間取り選びを！

今のライフスタイルにピッタリな家でも、
5年後、10年後にはどうなっているでしょうか？

✨考えておきたいこと✨

• 子どもが生まれる予定は？
• 親との同居の可能性は？
• テレワークが増えるかも？

今だけじゃなく、将来の暮らしもイメージして間取りを選びましょう。
ちょっと余裕を持った選択が、後悔しないポイントです！

④ 「諸費用」も忘れずに！

家の価格ばかりに目が行きがちですが、実は「諸費用」もバカになりません！

✨主な諸費用✨

• 仲介手数料（物件価格の約3%＋6万円）
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料
• 引っ越し代など

目安としては、**物件価格の7〜10%**くらいを見込んでおくと安心です。
あとから「こんなにかかるの！？」と驚かないよう、事前に把握しておきましょう！

⑤ 「不動産会社選び」も超大事！

家探しのパートナーになる不動産会社。
ここをちゃんと選ぶかどうかで、購入の満足度は大きく変わります！

✨いい不動産会社のポイント✨

• 質問に丁寧に答えてくれる
• デメリットも正直に話してくれる
• 無理に契約をすすめてこない

「この人に相談してよかった」と思える会社と出会えると、
家探しもずっと楽しく、安心して進められます。

【まとめ】

家を買うときは、焦らず、じっくり。
目先の条件や価格だけじゃなく、「暮らし方」まで考えた選択が大切です！

もし、家探しで不安なことや疑問があったら、
ぜひ気軽に相談してくださいね！

👉 [お問い合わせはこちら]

あなたにとって、最高のマイホーム探しのお手伝いができたら嬉しいです！😊

書いた人：小宮 淳一（こみや じゅんいち）

神奈川県平塚市を拠点に活動する不動産会社「スタウトハウス」代表。
2004年から不動産業界に携わり、2012年1月に独立。
以来、一人ひとりに寄り添う丁寧なサポートを大切にしてきました。

「不動産会社らしくない、不動産会社でありたい」という思いから、
押し売りや無理な提案は一切なし。
住まい探しや住み替えを、もっと気軽に相談できる存在を目指しています。

趣味はキャンプと愛犬たちとの暮らし。
ミニチュアダックスフンドを3頭飼っていて、「犬と暮らす家探し」にもこだわっています🐾

住まいに関するご相談は、どうぞお気軽に！

👉 スタウトハウス公式サイトはこちら

不動産投資の知識を深めるためにはどのような勉強方法があるのでしょうか。。。？

不動産投資の基礎を学ぶ勉強方法

これから不動産投資について色々と知識を深めたいです。どのような方法があるのでしょうか？

今は不動産投資に関する勉強方法は様々です。色々な方法がありますよ。

不動産投資について、まずは基礎知識をご自身で勉強されるのが良いかと思います。

方法としては、、、

大きく分けてこの２種類になります。

集団で受ける無料セミナーは開催業者から不要な勧誘を受ける場合があるので最初はYouTubeで十分かと思います。そこで足りないと感じる場合は有料セミナーを検討しましょう。

本についてはお勧めの本を記載します。

※申し訳ありません。表示の仕方が分からないので後日更新致します。

ちなみに不動産投資において、宅建や賃貸管理の資格の勉強が必要かどうかと質問されます。

もちろん資格や資格取得の勉強経験があるに越したことはないのですが必須ではありません。

それよりも頑張って不動産会社に３年お勤めされることをお勧めしたいのですが、なかなか難しいかと思いますので、実務を交えた知識を得られるYoutubeの視聴をお勧めします。

ちなみにこの基礎知識の勉強には終わりはありません。

基礎勉強は不動産投資を続ける限り継続して毎日行うべきです。

赤木キャプテンも基礎の大事さを語っております。（スラムダンクの赤木キャプテンです。）

おそらく毎日勉強しても日々新しい発見があるかと思います。

そのくらい不動産の知識は広く深いです。

不動産の知識はもちろん、投資、建築、税金、金融情勢、、、学ぶべきジャンルは多岐にわたります。

実際には取引でトラブルとなることが多く、その意味でとても紙や動画の知識だけでは追いつきませんが、それでも日々の基礎知識勉強は必須です。

本やYouTubeで学んだ知識を基礎として、先輩大家さんやリフォーム業者、建築士や不動産屋をうまく付き合い、経験を積んで知識を深めていきましょう。

不動産屋と仲良くなることも勉強

知識を深めることにおいてもうひとつ重要なことがあります。

それは、不動産屋と仲良くなることです。

ここで言う不動産屋とは不動産仲介会社のことです。できれば売買と賃貸（賃貸管理含む）とそれぞれ仲良くするとよいでしょう。

上記で先輩大家さんと仲良くなることを勧めておりますが、それはあくまで大家さんなので不動産屋ではありません。

大家さん同士で仲良くするネットワークは必要だと思います。色々な成功談や失敗談を聞いたり、情報を得るためには必要なことだと思います。

しかし取引の事例やトラブル対処は不動産屋の方がはるかに多いです。

色々なパターンの契約や良くも悪くも多くのトラブルも経験しております。

大家業の多くは不動産屋に務めたことなく不動産業界に足を踏み入れます。

不動産屋と仲良くなるということは、この多くの不動産取引の知識と経験を教えてもらうことができます。

まとめ

不動産投資の知識を深めるというこはまず、

• 本やYouTubeで毎日基礎知識を勉強する
• 不動産屋さんと仲良くなって取引事例やトラブル経験を学ぶ

この２つのステップが重要です。

そこから同業大家さん、リフォーム屋さん、税理士さんと知識を得る範囲を広げていきましょう。

とにかく毎日学ぶが大切です。

書いた人：小宮 淳一（こみや じゅんいち）

神奈川県平塚市を拠点に活動する不動産会社「スタウトハウス」代表。
2004年から不動産業界に携わり、2012年1月に独立。
以来、一人ひとりに寄り添う丁寧なサポートを大切にしてきました。

「不動産会社らしくない、不動産会社でありたい」という思いから、
押し売りや無理な提案は一切なし。
住まい探しや住み替えを、もっと気軽に相談できる存在を目指しています。

趣味はキャンプと愛犬たちとの暮らし。
ミニチュアダックスフンドを3頭飼っていて、「犬と暮らす家探し」にもこだわっています🐾

住まいに関するご相談は、どうぞお気軽に！

👉 スタウトハウス公式サイトはこちら

自分が不動産投資においてどのくらいの期間で、どのくらいの規模で、どのくらい収入を得たいのか、その目標と道筋は明確にしておく必要があります。

どのように考えていけばよいのでしょうか？

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資を考えるにあたり自身がどの程度の規模でどのくらい収入を得たいか、目標を立てたいです。まずは何から考えればよいですか？

じゅん不動産

目標を立てるにはまず不動産投資でどのような収入を得られるのかを把握します。

不動産投資で収入を得るには大きく２つの方法があります。インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）です。

不動産投資の収入はインカムゲインとして【家賃収入】とキャピタルゲインとして【物件を売却した時に得られる利益】の２つがあります。

インカムゲイン（家賃収入）から考える

不動産投資で得られる収入として、一般的にはインカムゲイン（賃借人（入居者）から月々得られる家賃）の収入で考えるかと思います。

このとき、キャッシュフロー（収入から、支出を差し引いて手元に残る資金）を出さずに自身の資金を「持ち出し」てまで不動産投資をしようとする方がいらっしゃいますが、それは不動産投資における失敗の大きな要因となります。

「持ち出し」とは何ですか？なぜ「持ち出し」は危険なのですか？

不動産投資では多くの場合、金融機関から融資を受けて運用します。当然月々の返済が発生し、返済しながら物件を運用していくような形になります。

月々の支出は不動産管理会社に支払うや修繕費のことです。詳しくは別の記事で説明します。

→不動産投資の月々の支出とは・・・

この時、計算式としてキャッシュフローが出れば良いのですが、マイナスとなってしまうことがあります。マイナスの部分は自己の資金から捻出しなければなりません。これが「持ち出し」の部分です。

臨時の修繕費用等が発生する場合のマイナスによる「持ち出し」が発生することは仕方ないと思います。

しかしながら最初の資金計画において、毎月「持ち出し」、つまりマイナスが出ているようでは不動産投資とは言えません。

次でお話するキャピタルゲイン【物件を売却した時に得られる利益】でマイナスを回収すればよいわけではありません。将来的に希望の価格で売却できるとは限らないためです。

新築、中古、アパートや戸建て、どのようなタイプの物件であったとしてもキャッシュフローを出さずに不動産投資をしようとするのは無謀と言えます。

新築であれば価格が高いので持ち出しが出るのは当然では・・・？

と言われるお客様がいますが、例えどのような物件であっても最初の資金計画でマイナスが出るような物件を購入することは無謀と言えます。

また返済期間を「建物の耐用年数」を考えずに無理やり返済期間を長くしてキャッシュフローが出るように見せかける資金計画を出してくる不動産屋さんもいます。

→建物の耐用年数とは・・・

→キャッシュフローを出す資金計画とは・・・

適切な自己資金（購入の際に最初に入れる資金）を入れて無理のない借入額にするか、そもそも購入する物件価格を見直すか、よく検討する必要があります。

※キャッシュフローには税金がかかります。忘れず考慮に入れましょう。

キャピタルゲイン【売却益】から考える

不動産投資を考える場合、最終的な出口戦略としてその物件自体を適正な時期で売却をして終了となります。この時、発生する利益がキャピタルゲインです。

売却のタイミングっていつが適正なの？

その物件を何年保有するか、それは建物の状態や他の収益物件と併せて考えますのでこの場でどのタイミングが良いかは一言では言い切れません。

建物の状態に関しては年々その価格は変動しますが土地の価格は大幅な乱高下はありません。

まず土地から考えると、売却のことを考えるときはできるだけ価格が変動しにくい場所を選ぶことをおすすめ致します。

• 駅が近い
• 人口の推移が安定している
• 大きな働く施設がある

大きく分けるとこの３つがポイントです。

◎駅が近い

駅が近いことは人の出入れが多い場所なのでイメージはつきやすいと思いますがどんな駅でもよいというわけではありません。

各路線に「１日の駅利用者数」が掲載されています。参考にして安定している場所を選びましょう。

◎人口の推移が安定している

当たり前ですが人がいなければ不動産投資は成り立ちません。こちらも各市区町村で人口の推移は調べることができますので安定してる場所を選びましょう。

◎大きな働く施設がある

働く場所があるところには人が集まります。人が集まれば病院やスーパー、コンビニ等の商業施設も出店しやすく、人が暮らしやすくなる要因となります。

そのような場所は土地としての利用価値も落ちにくいと考えられます。

１０年後、２０年後、、、将来にわたる土地の価値は購入の段階で正確に分かる人はいません。

それでもできるだけ価値が変動しにくい場所を選ぶように心がけましょう。

次に建物について考えます。

建物についてはその状態により色々な要素があり、売却のタイミングでその価値を計ることが非常に困難です。

木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート、その構造や規模により修繕の方法やタイミングも変わるため、その時期で建物価格設定は変わるかと思います。

古い建物の価値は無価値なのですか？売却時に建物の価格はどのように算出できますか？

建物を無価値として計算しようとしても今度はその解体費まで考えなくてはなりません。

特に鉄筋コンクリート造であったり、昔の建物で石綿（アスベスト）が含まれるような建物は解体に高額が費用がかかり、その価格も売価に考慮に入れなくてはなりません。

私が建物が建っている状態で売却価格を査定する場合、もし建物付きで売却するのであればその価値は絶対に売却価格に上乗せすることをおすすめしております。

無価値で販売してもそれを無理やり手直しして再利用する買主がいます。

再利用できる要素のあるものは無価値ではありません。必ず値段を付けます。

法定耐用年数が過ぎていても利用できる以上、その建物の価値は無価値ではありません。

→法定耐用年数とは・・・？

建物の価値を適正に判断して土地の価格に乗せます。

細かいお話をしますと、不動産売買契約時には「契約不適合責任」という項目がありますので、壊れている個所、使用できない個所、雨漏り、等を正確に伝えて価格に反映している旨を伝えます。

そのようにすると売却時にたたき売りのようなことをしなくても、より適正な売却価格を算出することができるかと思います。

つまり何年後に売却するかおおよその目途を付ける場合、現在の建物の状態から

・あと何年で屋根や外壁補修が必要か。

・あと何年で給湯器や備え付けのエアコンの交換が必要か。

購入権当時にリフォーム工事屋さんにアドバイスを頂きながら、ある程度目途を付けておくことが良いです。

大きなところだけも修繕個所を把握しておき、できるだけしっかりと修繕計画を作成しておくことが大切です。

そのため、購入時に現在建物がどのような状態かをしっかり調査して把握しておくことで将来において売却価格を算出する時でもある程度目途が付けられるかと思います。

そのように修繕計画書を作成しておくと売却のタイミング、つまりは出口戦略も立てやすくなるかと思います。

※売却して利益が出るとその利益部分には税金がかかります。忘れず考慮に入れましょう。

インカムゲインとキャピタルゲインを複合して考える

このように、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）を複合的に考えます。

購入した物件はどのくらい運用できるのか、どのくらい稼いでくれるのかを把握することにより自身の目標にどれだけ近づけるかを図ることができます。

まとめ

このように不動産投資において自身の目標を定める場合、まず道筋は明確にしておく必要があります。どのくらいの期間で、どのくらいの規模で、どのくらい収入を得たいのか、インカムゲインとキャピタルゲインから計画をたてることで自身の目標を定めることができるかと思います。

じゅん不動産

目標のご相談、インカムゲインとキャピタルゲインや長期計画についてもっと詳しく語り合いたい方、是非ともじゅん不動産にお声掛けください！

物件価格や利回り、融資が付くか、建物の耐用年数等考え方は様々です。

不動産投資物件を探す３つの要素

不動産屋の勧めるがままに物件を探し検討するのは危険です。

良い物件に巡り合うために検討したい３つの要素があります。

その３つの要素とは「立地」「建物」「家賃」です。

その３つがどのように入居ニーズを満たすかを調べることでその物件の価格が適正であるか、また投資物件と成り立つかどうかが整理ができて良い検討材料になります。

今回はその物件がどのようなニーズがあるか？という視点から考えていきたいと思います。

立地から考える

その物件を魅力を図るとき、どのような場所にその物件が存在しているか確認します。

駅から近い。。。は入居ニーズが高いのは当たり前です。

それ故に物件自体の価格は当然高値で取引されます。

狙うべきは「特定の人」の入居ニーズをとらえるということです。

具体的に見るべきポイントは・・・

などがあげられます。

じゅん不動産

駅近好立地が良いのは当たり前です。それ以外でも魅力のある物件はたくさんあります。「特定の人」の入居ニーズを拾っていきましょう。

◎複合商業施設が近い

イオンモールのような複合商業施設が近い。これだけでその物件は十分な魅力があります。

◎病院が近い

ご高齢の方は病院に通うのも一苦労です。バスでタクシーでも、とにかく自宅から近い場所に病院があると大変便利です。大きな病院より、よく通う診療所のような施設が近いと良いと思います。もちろん薬局（クリエイトのような処方箋を扱ってくれるドラッグストアであるとさらに良いです。）が隣接していることも重要です。

◎工場が近い

工場が近いと書きましたが、要するにたくさんの人が働く大きな施設があると入居者は決まりやすいです。

短期でも働く場所から近いとそれだけでたくさんの人が集まります。※まわりが早いと広告費や修繕費がかさむ場合がありますので注意が必要です。

上記の条件にあてはまれば特に駅近好立地ということはなくとも、入居者は決まります。駅近である物件はその分物件価格は高くなってしまいますので検討が難しくなります。

立地については特化したニーズのある場所でも十分物件の魅力があると言えます。

建物から考える

築年数、間取り、設備、の順で整理していくとターゲット層が見えてくるかと思います。

次の「家賃」との兼ね合いとなる部分も大きいですが次のようにまとめました。

◎築浅から築古までのワンルーム（+ロフト）20～30㎡

主に単身者や学生が考えられます。

単身者でも20㎡ほどのワンルームはかなり手狭なので、30㎡又は+ロフトとする方が入居率はあがります。

◎築古２DK40～50㎡程度

ご高齢の単身又は２人暮らしに好まれます。荷物が多いようでワンルームという作りでは物足りないご意見が多いです。

◎築浅１LDK～２LDK45～60㎡程度

広さは2DKよりひとまわり大きいイメージでカップル又は新婚の方に好まれます。LDKがあるという作りが建物の新しさと連動するので奇麗な作り、築年月が新しいものを好む方はこのような探し方をするかと思います。

◎築古戸建て３LDK～４LDK 80～100㎡+庭、駐車場

ご高齢の方、外国人の方、戸建て志向のファミリー、幅広くお探しになる方が多いのが戸建てになります。

戸建て賃貸（貸家）は数が少ないので常に人気で品薄状態です。

家を買えない事情があるファミリー層には築年数が新しいものが人気です。

築年数が古い戸建て、特に平屋の作りの戸建てはご高齢の方、外国人の方が好んで探されております。

築古の戸建てになりますとご自身でDYIしてアレンジできたりするので、若い層の方にも条件次第では人気の物件となります。

家賃から考える

「立地」+「建物」である程度ターゲット層が見えてくると最後の設定は「家賃」となります。

これについてはまず、基本的には近隣の相場と合わせる、ということが重要となります。

近隣の同じ条件の物件でどの程度入居があるか、チェックしていくとその建物の家賃が適正であるか見えてきます。

まず近隣相場と合わせることでバランスを取り、そのうえで付加価値を考えていきます。

◎近隣相場より家賃を高く取れる要素

・リフォーム工事、手直し直後

・ペットが飼える

・事務所使用ができる

等々、色々と要素はありますが、個別で変わっていきますのでよくチェックしましょう。

◎近隣相場より家賃が低くなる要素

・条件がある（定期借家契約等）

・事故物件である

・手直しが行き届かない個所がある（設備が古い等も含む）

マイナスとなる要素も物件ごと様々あります。

これらを総合して家賃がいくら取れるのかを見ていきます。

このように入居ニーズから、投資物件として成り立つかを最終的に物件価格と併せて考えていきます。

とにかく人が入らなければ投資物件として成り立ちません。

投資物件を探すときにこの入居ニーズから考えると良い検討材料になるかと思います。

利回りだけで判断するのでなく、不動産屋さんの言いなりに進めるのではなく、ご自身でこの物件はどのような層に入居ニーズを満たすのかを考えると投資として成り立つのか、ご自身の感覚で見えてくるかと思います。

そのような必要な情報が記載された書面が、「重要事項説明書」です。

重要事項説明書って必要なの？

取引物件について知っておかなければならない事項は専門的な知識が必要なものが多く、買主や借主が自らそれを調査、確認することは困難です。

そこで不動産取引のプロである「宅地建物取引業者」が媒介（仲介）として介入し契約が成立するまでに取引物件の内容や条件に関する重要な事項を書面にまとめて説明をし、交付をすることが義務付けられております。

買主や借主はそのまとめられた「重要事項説明」を聞いて、当該物件を購入又は賃借（契約）するかどうか判断します。

このように重要事項説明は取引の判断をするために大変重要なものであります。

じゅん不動産

不動産はとても高額になるお取引がほとんど。重要事項説明書の内容は物件や取引の内容を理解するためとても重要な内容になります。

重要事項説明っていつ受けるの？

不動産における「重要事項説明」は物件の申し込み後、契約の前に説明を受けることになります。

物件の申し込みとは・・・・？

先ほども書いた通り、この「重要事項説明」は専門用語が多く、理解しにくい文章が並びます。

しかしながらこの内容を十分に理解したうえでお話を進めていかないと、後から不安材料につながります。

契約前のできるだけ早いうちに「重要事項説明書」を受け取れるようにしましょう。

じゅん不動産

「契約」は自己責任です。不安な点や理解しにくい点は積極的に確認しましょう。

重要事項説明書はどのようなものか、事前に知っておくと良い

重要事項説明書は早めに受け取りたいところですが、おそらくほとんどの取引では早くても契約の前日や数日前となることがほとんどだと思います。

申し込みから契約までは時間が限られている場合があり、なかなかうまく調整できないものです。

先に文書をもらっていても、いきなり目に触れる理解しにくい文章にとまどうこともあるかと思います。

そこでできるだけ早くポイントを理解できるように事前の準備が大切です。

じゅん不動産ではこの「重要事項説明」から「契約」の流れを事前にご説明致します。

じゅん不動産

契約は十分な確認ができてから！しっかりと準備しましょう！

物件がまだ決まっていなくてもこの講習を受けることは可能です。むしろ事前の準備として早めに準備ることが良い物件をお取引がするためには必要だと思います。

今回は自分のプロフィールをまとめてみました！

じゅん不動産の仕事履歴

私は不動産業界で働き始めて１８年目となります。

２４歳の時に神奈川県横浜市にある不動産仲介会社に就職しました。

主にエンドユーザー様に新築戸建てを売るごくありふれた仲介会社でした。

横浜市内にいくつか店舗がありましたので転々としながら８年間務めておりましたが、会社が倒産。。。してしまい、それを機に３２歳の時に地元で開業致しました。

そこからは法人ではありますが一人（社長兼営業）で不動産屋を営んでおります。

なぜ一人で開業したのか・・・？

勤めているときはお客様と上司の間に挟まれ思うような営業ができませんでした。。。

当たり前ですがとにかく売上重視の業界ですので、とにかくテンポよく素早く仕事をこなしていかなければなりません。

お客様を置いていくような営業、そのようなことに嫌気がさしていたので独立を決意しました。お客様とゆっくりと話ができる不動産屋を目指して日々活動しております。

ブログを始めた理由

２０２２年で開業から１１年目に突入しまし、業者の免許番号も（３）となりました。

これは自分にとって大きな目標であったのでとても嬉しい気持ちではありました。

しかしながら、、、不動産を通じてもっとお客様のためになるようなことはできないか、、

日々色々と考えていたところ、自分の考えや不動産の楽しさを知って頂くことでより気持ちよくお取引ができるのではないかと考え、今更ではありますがブログ解説をするに至りました。

もうひとつ、、大きな理由があります。

私を知って頂きたいのもちろんなのですが、それ以上に不動産屋とはどんな人たちなのか、を皆さまには知って頂きたいです。

正直、不動産屋の印象や評判は良くありません。

なぜそのような印象となるのか考えました。。。

不動産の営業は物件もお客様も奪い合いです。

嘘をついたりごまかしたりは論外ですが、不動産屋は強引な手法やしつこい営業で売り上げを作っていきます。

そのため、色々と誤解を与えてしまう場面も多くあります。

不動産屋が何を考え近づいてくるのか、どんな狙いがあるか、さらには不動産屋がどんな生活を送り、日々仕事場で何をしているか、私たちの生態を知って頂くことで少しでもその誤解が解消されるのではないか、理解してもらえるのではないかと考えました。

不動産屋と仲良くなる方法

賃貸、購入、売却、投資。

不動産は皆さまの生活にとても密着したものです。

今日までは縁がなくても、不動産屋と付き合わなければならなくなる場面がいつ来るかわりません。

今、皆さまがお付き合いされている不動産屋やこれから不動産屋と付き合っていこうとされている方に私たちのことを知って頂くことで、より不動産屋と仲良くなることができ、よりよりお取引ができるのではと考えております。

不動産屋さんはうまく付き合えば良い人ばかりです。確かに一部本当に信用できない人もいますが、それを見極めるひとつの材料としてこの「じゅん不動産」を使ってください。

私が知っている限りのことはブログでお伝えしたり、直接お話させて頂きます。

今後ともじゅん不動産を宜しくお願い致します！

じゅん不動産

良い物件が見つかり、いよいよ契約！【契約書】と【重要事項説明】の内容を不動産歴１８年の私が事前解説します。

不動産の売買契約や賃貸契約の前には必ず【重要事項説明書】の説明を行います。内容は普段聞きなれない用語や文章ばかり。でもしっかり内容を理解しないと後々困ったことに。。。

そんな契約書と重要事項説明書のチェックすべきポイントを分かりやすく私がオンラインで直接ご説明と解説します！

不動産の「重要事項説明」って何？

不動産の契約って不安。。。

不動産の取引は人生の中で多くあるものではありません。

大切な住まいを決める契約は絶対に良いお取引にしたいですよね。

そのためには「契約書」の内容や物件の詳細、取引条件の詳細を説明する「重要事項説明」はとても大切です。

じゅん不動産

契約の内容をよく理解していないまま話を進めても後々不安が大きくなります。

とはいえ、慣れていない契約書や重要事項説明書の内容をたった一度の読み合わせで全てを理解して内容を把握することは困難です。

じゅん不動産の「事前解説」の活用が不動産の理解への近道

事前に契約書や重要事項説明書と取り寄せたとしても、その内容は専門的な用語ばかりで読書に慣れている人でも大変読みにくいものです。

そもそも内容をよく理解できないまま、不動産屋さんが一方的に作ってきた内容を全て鵜呑みにしても良いものでしょうか。。。

じゅん不動産の「事前解説」を受けることで、契約書や重要事項説明書の内容が理解しやすくなり、より深く理解できるようになります。

その結果、安心して契約ができ、自分の気に入った物件により深く愛着がわくこととなるでしょう。

不動産の契約書と重要事項説明書

権利関係（民法）、法令の制限、宅建業法、全てを理解して契約に臨むことは困難です。

じゅん不動産

法律の条文に慣れている方でも

不動産の契約書と重要事項説明書の内容を初見で把握することは難しいです。

まず重要事項説明書について、専門用語ばかりで文章には分かりにくい独特の言い回しがあったりします。。。。

本来の趣旨としては内容は全て理解して頂きたいのですが、一度の説明では難しいかと思いますのでまずは全体像を把握してからポイントをおさえて聞くことが重要となります。

重要事項説明書は大きく５つのブロックに分かれます。

それぞれ簡単に説明していきます。

●本取引における不動産会社の説明

今回取引に参加する不動産会社の内容です。

宅地建物取引業を営む際は国、又は都道府県からの許可が必要になります。ここで説明するのはその内容になります。

●取引される対象地の内容

●対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

この２つのブロックは対象となる物件の内容です。

書かれている内容はそれぞれ法務局や役所で取得できる書類が根拠となっており、それをまとめた調査報告書のようなものになります。

●取引条件に関する事項

契約の取引条件を説明します。物件の価格や手付金の額、住宅ローンの内容等どのような条件で取引するか、その内容が書かれております。

●その他の事項（特約事項）

↑実はこの「その他の事項（特記事項）」が最も重要ポイントになります！

じゅん不動産

その他にもご説明したいことはたくさんあります！是非じゅん不動産の「事前解説」是非ともご活用ください！！

事前解説に使用するレジュメはLINE登録者様には無料プレゼントしております♪

不動産パーソナルトレーナーの「事前解説」について概要確認できます。期間限定配布となりますのでまずは是非プレゼントを受け取ってください。

インターネットについて、当時はTwitterやInstagram、YouTub等のSNSはありませんでしたので、ひたすらポータルサイトへの入稿を行っておりました。

しかしそれは18年経過した今でも変わらず主な集客の手法として用いられております。

新築、中古、戸建て、マンションどのジャンルにおいてもまずはSUUMO、アットホーム、ホームズ、この３ポータルサイトが主要となります。

というより、この３ポータルサイトしかエンドのお客様は見ません。

このポータルサイトきっかけとして、ホームページへ誘導させて未公開物件やポータルサイトでは掲載できないような物件につなげます。

会員登録であったりメルマガであったり色々ですが、とにかくまずはポータルサイトから鳴らすようにします。

前回も書きましたがそこで重要なのがお客様の目を引く「広告」物件です。

土地面積が広い、相場より安い等、極端に特徴のある物件を掲載することはもちろんなのですが、何より大事なのは「写真」。現地の写真となります。

これには不動産の営業マンは皆こだわりを持って撮影します。

私が新人の頃は毎日午前中は必ず写真撮影の旅に出ておりました。もちろん上司からの命令です。

エリアを決められて５～１０物件ほど、毎日回らされておりました。

この写真撮影は不動産屋の新人には必ず行う修行の一つで色々な効果があります。

①道を覚える

新人の頃はまず地図を買わされて（支給はされません、自腹です。）物件のある場所にチェックを入れそこへ向かいます。道もまるで分らない状態で知らない場所へピンポイントで目指さなくてはならないのでこの地図の把握はかなり重要です。

今でこそカーナビがありますが、当時はカーナビは搭載されておらず、必ず地図を見て目的地へ向かいます。すぐにカーナビの普及はあったのですが、基本的に使用は禁止でした。

なぜならば、、、

カーナビを使うと道を覚えないから。です。

ナビに従って目的地向かうことは簡単なのですが、不動産屋はそれはダメです。

道を覚えない、裏道を知らない不動産屋は不動産屋にあらず。そこまで言われました。

でもそれはその通りで道を覚えることはカーナビを使っているうちは不可能、、とまでは言いませんがかなり時間がかかります。

とにかく地図を片手に毎日物件を回らされておりました。

②物件の下見ができる

物件は資料で見ているうちは、その物件の半分も知ることはできません。

現地を見て、その周辺を見て、その物件の良い点、悪い点が見えてきます。

当時ひとつの物件に対して良い点１０個、悪い点２０個言えるようになりなさいと言われておりました。。。

そんなにないよ。。。。ではダメなのです、

現地を見て絞り出す。

こうでないと不動産屋としては成り立ちません。。。

そのような教育を受けて育ちました。。。

ですが、

すいません、、、今は無理です。

そう、今はそのようなことは無理なのですが、新人の頃はそのように言われており必ず答えを用意しておく必要がありました。

今思うとよくやってたな、と思います。

今はいきなり良い点１０個、悪い点２０個を言えと言われても多分無理ですが、それでも良い点、悪い点をお客様にキッチリと明確に説明できるようなクセは付くようになりました。

③会社にいなくてもよい

新人の頃は色々とこなすことが多いのですが、社内にいると息が詰まります。

特に店全体で売上があがっていないときは店長がピリピリして社長がムキムキしておりますので、とにかく社内には居づらい。

物件の写真撮りに行ってきまーす！！！

と、元気に出ていくと新人はそれで済みます。

お昼に帰れば皆どこかへ出かけているので、ようやくゆっくりと自分の作業ができます。

なので朝から出発するためには前日から根回し、、いや準備が重要になります。

以上が広告のための写真撮影がもたらす主な修行の効果ですが、いかがでしたでしょうか。

写真撮影も重要な不動産屋の仕事です。

しかしながら、、そんな一生懸命撮影した写真を上司に見てもらうと、、

「ダメ。撮り直し。もう一回行ってきて。」

と言われ、次の日そのまま同じルートを全て回らされる、、、なんてこともよくありました。

まあ、それも修行です。

今日はここまで。【不動産の契約に至るまで①広告編（３）】に続きます。

それではまたー。

もちろん、簡単に全て済む幸運なパターンもあります。（だから不動産はやめられないのですが。。。）

しかしそのようなことは極まれで、ほとんどの場合は１本の契約を成立させるまでは大変な努力とテクニックが必要になります。

私は売買の仲介を専門とした会社に勤めておりました。

エンドのお客様に新築、中古戸建てや土地を売る、ということが主な仕事です。

最初の集客について、当時はYouTub、TwitterやInstagramもありませんでしたし、ホームページからの集客も見込めませんでしたので、主にSUUMO（当時は住宅情報ナビといっていました。。。）やアットホーム、ホームズ等のポータルサイト、もしくは現地販売会への来場の集客、新聞折込チラシ、このような方法でお客様からの問い合わせを待つような手法でした。

さすがにテレアポや訪問までは効率が悪すぎるので行っておりませんでした。

あくまで物件の広告掲載をして、その物件に興味を持ったお客様からの問い合わせを待つような形となります。

問い合わせがあった物件を紹介するならすぐ成約になりそう。。。

そう思われた方もいるかもしれません。

確かに今ではそのような結果となることも多いです。

しかし当時は広告から問い合わせがあるような物件はあくまで「広告」物件なので、それ自体が契約になるようなことはまずありません。

どのような物件が「広告」物件かというと、、、

価格が周辺相場より安い。→車が入らない、崖のそば、道が狭い等何かしら致命的な理由がある。

土地面積がやたら広い→旗竿状の形や三角等土地の形が悪い。

未公開物件→造成すらできていないので土地の形が分からないので決まらない。

とにかく目にとまるものを「広告」物件として出しておりました。広告なのだから目にとまる物件を出すことは当たり前なのですが当時の「広告」物件はとにかく極端な目新しもの、を出すことが良しとされていました。ですので広告に出す物件も上司がかなり厳選しておりました。

今は新築であれば完成して建物がしっかりできているものや、造成も終わり土地の形がきれいにわかるもの、このような物件が鳴りやすいですし、そのまま問い合わせ物件が決まったりします。

当時は場所柄もあるのかもしれませんが、とにかく何でも極端な特徴のあるものが鳴りやすかったです。

おとり広告は違反となりますので、存在しない物件や成約済みの物件を掲載するようなことはありませんでしたが、そのままでは決まりにくいような物件を、まずは会社へ問い合わせをさせるために掲載しておりました。

問い合わせがあってから、まずとにかくお客様に会う、これが契約に到達するまでの大事な第一歩となります。

電話で問い合わせがあった場合もまずは必ず「名前」と「電話番号」を聞き出します。（メールはダメです。）

それが最低限の使命です。

そのうえで、物件の詳細を説明し、お客様のお探しの条件等の内容を聞き出します。

もちろん、問い合わせがあった物件をおすすめするのですが、先ほど書いた通り、何かしら売れていない理由がありますので、詳細を説明すると、大抵のお客様はその物件については興味を無くします。

ですが、大抵の場合、その問い合わせ物件に条件の近い物件を予め用意しているので、その物件のことをそれとなくお話します。

まず、問い合わせ物件を見に行きましょうと会えるアポをとるか、又は周辺にある条件の近い物件を提案して会えるアポをとるか、そのどちらかを目指してお話をしていきます。

とにかく会うアポを取る、ということが重要になります。

当時は、詳細は電話で説明せずに、まずは会ってそれから詳細説明しろと、上司からはそのような指示でした。私はそれが本当に嫌だったので、大体のことは電話でお伝えしてました。だからこのアポ取りは本当に苦手でした。。。

とにかく、「広告」の目的をまとめると、

第一に【名前と連絡先を聞く】

第二に【本人と直接会うアポをとる】

メールのやりとりも同じですが、まずはこの二点に集中します。

この二点をクリアできれば「広告」物件の役割を回収することができるのです。

もちろん、最終目標は契約なのですが、それは会ってからのアプローチ次第です。

まずはお客様の連絡先の取得とご本人に会うこと。

この二点から全て始まります。

【不動産の契約に至るまで①広告編（２）】へつづく。。。

ベテランの選手が店舗を入れ替わる、ことはもちろんですが、新入社員の離職率がとにかく高いです。

特に統計があるわけではありません。しかしながら体感でその高さは十分に分かります。

ほとんどが1ケ月～１年以内に辞めていきます。理由は後半でお話します。

しかし、その１年をクリアすると。。。

もうこの不動産業から他の仕事はできなくなります。

あとは仲介から売主への転職であったり、他の仲介業者へ移動したり、

この業界の中をウロウロする、、、というのが一般的です。

私もその一人。

私が一番最初に不動産業に入ったのは２４歳の時です。

大学を留年し、なかなかやりたい職業も見つからず、父が設計士の仕事をしていたこともあり、

ただなんとなく、本当に何も考えずにこの不動産業界に入り込みました。

当時の店長からは

まず何があっても３年、３年は頑張ってみなさい。そうすると色々なことが見えてくるから。

どうしても合わないようであれば３年後に考えなさい。

と言われました。

今でもその時のことはよく覚えています。

なぜそんなことを言うのか、就職したら一生そこで働くのが普通ではないか。

当時の私はそう思っていました。

しかし、、ふたを開けてみると、一ヶ月で一人辞め、半年で一人辞め、１年後には同期は誰もいなくなりました。

私の場合は、不動産業が合う、合わないというより、ここで辞めて他へ移っても、また一からやり直さなければならない、その煩わしさがネックとなり、とにかく辞めるという選択肢はありませんでした。

もちろん嫌なことはたくさんありました。

右も左もわからず、不明なことは自分で調べろと言われ、上司には毎日イヤミを言われ、店長は椅子を蹴り倒し恫喝してくるし、とにかくトラブルが多い業界なので常に胃はキリキリ痛み、辛いことは確かに辛かったです。

でもここで辞める方が自分にとってはもっとマイナスになるような気がして、とにかく辞めるという発想は押し殺し、日々業務をこなすことだけを考えて仕事しておりました。

現代ではありえない働き方かもしれません。。

就職時、リクルート情報誌には「住宅アドバイザー」募集と書いてありましたので、お客様と接客して、お客様のために楽しく一緒におうち探しをする。。。そのようなイメージで入社しました。

しかし、いざ始まってみると、、、何のことはありません。

ただの営業です。

とにかく売れ。（売買専門仲介の会社だったので）とにかく成績あげろ。お客さんを迷わすな、早く結果につなげろ。

こればかりです。

しかしながら自分が会社で生き残るためには契約しかありません。

最初の１ヶ月目で上司のサポートの元、初契約を取ることができました。

その時のこと、物件の提案から成約に至るまで、今でもよく覚えております。

やりがいを感じ、これからも頑張っていくぞと勇気づけられたのがその初契約でした。

しかしながら、、、二本目が全く続かない。

結局二本目の契約は半年過ぎたくらいだったかと思います。

そこまでが本当に辛かった。

何をしても結果に繋がらず、新人一年目ということでかなり大目にみてもらっていた部分はありますが、半年間契約０件はかなりまずい状況だったと思います。

２件目以降の契約はコンスタントにあがっていきましたが、それはまた次の機会にお話ししようと思います。

とにかく、、、

結果につながりにくい、それが新人の当たる壁だと思います。

広告用の物件写真をとる、電話でアポ取りをする、お客様を案内する、仕事は色々あるのですが、いきなり契約につながるようなことはありません。

まれにそのようなお話もあることはあるのですが、かなり珍しい事例になるので、とにかく無駄となる作業が多い仕事ないようになるかと思います。

まるで砂漠に水をまくような作業が続きます。

そうなのですが、その「砂漠に水をまくような作業」をやらないことには当然契約につながることはありません。

この作業が無駄だったとか、ひとつひとつ見返していたら、それは精神的に病んでいきます。嫌になっていきます。すぐ辞めます。

当然「反省」は必要ですが、「後悔」をしている暇はありません。

とにかく無駄なことは考えず前へ進む、、、、これが不動産屋続けるコツのひとつなのかもしれません。

変な物件を提案してくる営業マンがいたら、

「あぁ、この人は今日も成果がでず、迷走しているんだな。。。」

と思って、軽く流してください。

本当に病んでる場合がありますので大目にみてあげてください。

でも、そんな中でもし少しでも興味がある物件を提案してきたら、その提案してきた営業マンの案内を受けてください。

忙しいところ不動産屋の相手をするのは大変かもしれません。

でもそんな不動産屋がいるということだけ分かっていただけると幸いです。

今回は不動産屋の離職率についてふれました。

次回は【不動産の契約に至るまで】についてお話します。

それでは、また。