投資物件の選び方は色々あります。
物件価格や利回り、融資が付くか、建物の耐用年数等考え方は様々です。
不動産投資物件を探す３つの要素
不動産屋の勧めるがままに物件を探し検討するのは危険です。
良い物件に巡り合うために検討したい３つの要素があります。
その３つの要素とは「立地」「建物」「家賃」です。
その３つがどのように入居ニーズを満たすかを調べることでその物件の価格が適正であるか、また投資物件と成り立つかどうかが整理ができて良い検討材料になります。
今回はその物件がどのようなニーズがあるか？という視点から考えていきたいと思います。
立地から考える
その物件を魅力を図るとき、どのような場所にその物件が存在しているか確認します。
駅から近い。。。は入居ニーズが高いのは当たり前です。
それ故に物件自体の価格は当然高値で取引されます。
狙うべきは「特定の人」の入居ニーズをとらえるということです。
具体的に見るべきポイントは・・・
複合商業施設が近い
病院が近い
工場が近い
などがあげられます。
駅近好立地が良いのは当たり前です。それ以外でも魅力のある物件はたくさんあります。「特定の人」の入居ニーズを拾っていきましょう。
◎複合商業施設が近い
イオンモールのような複合商業施設が近い。これだけでその物件は十分な魅力があります。
複合商業施設が近い物件はそれだけで入居ニーズが高いと言えます。
◎病院が近い
ご高齢の方は病院に通うのも一苦労です。バスでタクシーでも、とにかく自宅から近い場所に病院があると大変便利です。大きな病院より、よく通う診療所のような施設が近いと良いと思います。もちろん薬局（クリエイトのような処方箋を扱ってくれるドラッグストアであるとさらに良いです。）が隣接していることも重要です。
幼児がいるファミリー、ご高齢の方には病院が近いことはとても大切です。
◎工場が近い
工場が近いと書きましたが、要するにたくさんの人が働く大きな施設があると入居者は決まりやすいです。
短期でも働く場所から近いとそれだけでたくさんの人が集まります。※まわりが早いと広告費や修繕費がかさむ場合がありますので注意が必要です。
工場等の大きな働く施設が近いと単身者や外国人からの入居ニーズが高いです。
上記の条件にあてはまれば特に駅近好立地ということはなくとも、入居者は決まります。駅近である物件はその分物件価格は高くなってしまいますので検討が難しくなります。
立地については特化したニーズのある場所でも十分物件の魅力があると言えます。
建物から考える
築年数、間取り、設備、の順で整理していくとターゲット層が見えてくるかと思います。
次の「家賃」との兼ね合いとなる部分も大きいですが次のようにまとめました。
◎築浅から築古までのワンルーム（+ロフト）20～30㎡
主に単身者や学生が考えられます。
単身者でも20㎡ほどのワンルームはかなり手狭なので、30㎡又は+ロフトとする方が入居率はあがります。
◎築古２DK40～50㎡程度
ご高齢の単身又は２人暮らしに好まれます。荷物が多いようでワンルームという作りでは物足りないご意見が多いです。
◎築浅１LDK～２LDK45～60㎡程度
広さは2DKよりひとまわり大きいイメージでカップル又は新婚の方に好まれます。LDKがあるという作りが建物の新しさと連動するので奇麗な作り、築年月が新しいものを好む方はこのような探し方をするかと思います。
◎築古戸建て３LDK～４LDK 80～100㎡+庭、駐車場
ご高齢の方、外国人の方、戸建て志向のファミリー、幅広くお探しになる方が多いのが戸建てになります。
戸建て賃貸（貸家）は数が少ないので常に人気で品薄状態です。
家を買えない事情があるファミリー層には築年数が新しいものが人気です。
築年数が古い戸建て、特に平屋の作りの戸建てはご高齢の方、外国人の方が好んで探されております。
築古の戸建てになりますとご自身でDYIしてアレンジできたりするので、若い層の方にも条件次第では人気の物件となります。
「立地」+「建物」で考えると賃借人のターゲット層が見えてきます。
家賃から考える
「立地」+「建物」である程度ターゲット層が見えてくると最後の設定は「家賃」となります。
これについてはまず、基本的には近隣の相場と合わせる、ということが重要となります。
近隣の同じ条件の物件でどの程度入居があるか、チェックしていくとその建物の家賃が適正であるか見えてきます。
まず近隣相場と合わせることでバランスを取り、そのうえで付加価値を考えていきます。
◎近隣相場より家賃を高く取れる要素
・リフォーム工事、手直し直後
・ペットが飼える
・事務所使用ができる
等々、色々と要素はありますが、個別で変わっていきますのでよくチェックしましょう。
◎近隣相場より家賃が低くなる要素
・条件がある（定期借家契約等）
・事故物件である
・手直しが行き届かない個所がある（設備が古い等も含む）
マイナスとなる要素も物件ごと様々あります。
これらを総合して家賃がいくら取れるのかを見ていきます。
まずは近隣相場と合っているかを調べ個別にプラス要素、マイナス要素をチェックして家賃をみる
このように入居ニーズから、投資物件として成り立つかを最終的に物件価格と併せて考えていきます。
とにかく人が入らなければ投資物件として成り立ちません。
投資物件を探すときにこの入居ニーズから考えると良い検討材料になるかと思います。
利回りだけで判断するのでなく、不動産屋さんの言いなりに進めるのではなく、ご自身でこの物件はどのような層に入居ニーズを満たすのかを考えると投資として成り立つのか、ご自身の感覚で見えてくるかと思います。
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